Kup sobie hotel

Condohotele to system dobrze znany i spopularyzowany w USA i na południu Europy, obecnie wkraczający małymi krokami na Polski rynek.

photo credit: ny156uk

Według polskiego prawa hotele to obiekty posiadające co najmniej 10 pokoi, świadczące szeroki zakres usług związanych z pobytem klientów. Obecne akty prawne nie definiują pojęcia aparthotel czy condohotel. Co ono oznacza? Najprościej rzecz ujmując condohotel to hotel przedłużonego pobytu, który oferuje wynajem apartamentów składających się z oddzielnego pomieszczenia dziennego, sypialni oraz aneksu kuchennego.

Raport o rynku condohoteli w Polsce na potrzeby Condohotels Group przygotowała firma Cushman&Wakefield.

Poziom wiedzy na temat tego systemu wśród inwestorów oraz potencjalnych właścicieli nie jest duży. Tak naprawdę wykonujemy pracę u podstaw, edukujemy rynek. Wydaje się, że w obliczu bardzo złej sytuacji jeśli chodzi o ilość miejsc hotelowych w Polsce, a jesteśmy na ostatniej pozycji w Unii Europejskiej, zapotrzebowanie na hotele będzie. A system condo to dobra forma finansowania budowy hotelu, bo sprzedajemy apartament już na etapie planowania inwestycji. Naszym zdaniem ten typ inwestycji ma przyszłość, zresztą widać to po innych krajach, w których system bardzo dobrze się przyjął, a hotele się sprzedają. Poza tym jest to dobra forma inwestycji, mająca o wiele większe zwroty niż lokata bankowa czy mieszkanie pod wynajem – mówi Kamila Górecka-Kirwiel, PR Manager z Condohotels Group.

Pojęcie condohotel często mylnie kojarzone jest z pojęciem timesharingu czyli nabywania przez konsumenta prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz zapłaty ryczałtowego wynagrodzenia. Tymczasem zawarcie umowy timesharingu nie daje prawa własności do nieruchomości ani nie jest formą współwłasności.

W przypadku condohoteli osoby indywidualne kupują apartament (pokój hotelowy), a następnie wynajmują go firmie zarządzającej hotelem (bądź przekazują w zarządzanie). Apartament jest więc własnością osoby, która go kupiła.

W Polsce mianem condohoteli określa się często budynki mieszkaniowe lub apartamentowe, w których mieszkania są wynajmowane przez wyspecjalizowaną firmę. Nazwa ta powinna odnosić się tylko do skategoryzowanych hoteli, w których pokoje i apartamenty hotelowe są własnością indywidualnych osób. Nieporozumienia wynikają z faktu, że rynek condohoteli w Polsce znajduje się na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Obecnie w tym systemie funkcjonuje kilkanaście obiektów należących do takich deweloperów jak Condohotels Group, Hotel System czy Inpro S.A. Do tej listy dołączą wkrótce między innymi obiekty Kristensen Group, Zdrojowa Invest, Arche, Platinum Properties Group, Lokaty budowlane S.A. czy JK Invest-Hel.

Autorzy raportu wyjaśniają, że właściciel condohotelu podpisując umowę najmu w pewnym stopniu ogranicza prawo do korzystania z nieruchomości, nadal jednak pozostaje jego właścicielem, a z wynajmu czerpie określone korzyści. W Polsce w zależności od oferowanych przez dewelopera opcji, nabywca apartamentu może również zrezygnować z wynajmu apartamentu, by moc korzystać z niego w każdym momencie bądź w nim zamieszkać na stałe, wtedy jednak nie korzysta w pełni z korzyści jakie daje mu współpraca w systemie condo.

Właściciele apartamentów korzystając z apartamentów we własnym zakresie ponoszą tylko koszty eksploatacyjne, bądź płacą część ceny obowiązującej dla gości hoteli. Współpraca właściciela apartamentu z deweloperem lub operatorem może przybierać różne formy – obok umowy najmu możliwe jest przekazanie apartamentu firmie zarządzającej na podstawie umowy o zarządzanie lub innej umowy o współpracy.

W Polsce apartamenty i hotele w systemie condo budowane są w przede wszystkim w miejscowościach wypoczynkowych, takich jak Kołobrzeg czy Zakopane oraz dużych miastach. By właściciel condohotelu zarobił na inwestycji, trzeba wziąć pod uwagę kilka czynników. Condohotele warto budować w rejonach atrakcyjnych turystycznie, o wysokim natężeniu ruchu zarówno turystów typowych, jak i biznesowych.

Autorzy raportu podkreślają, że większość istniejących i planowanych condohoteli w Polsce to obiekty o wysokim standardzie – i co bardzo ważne – oferujące zróżnicowany pakiet usług. Ma to ich zdaniem bardzo duże znaczenie, bo dodatkowe usługi poszerzają zakres klientów docelowych. Przykład? Rozbudowane zaplecze konferencyjne pozwala na zainteresowanie usługami hotelu klientów z sektora MICE (Meetings, Incentives, Congresses, Exhibitions), czyli jednej z najbardziej pożądanych grup klientów docelowych hoteli.

Kolejnym ważnym elementem jest wybór partnera inwestycji.

To deweloper decyduje o lokalizacji inwestycji i ma bezpośredni wpływ na wielkość, strukturę powierzchni, standard przyszłego obiektu, co przekłada się na przyszły zysk – podkreślają twórcy raportu na temat condohoteli.

Od dewelopera zależy czy budowa hotelu zostanie poprzedzona odpowiednimi badaniami rynku, co pozwoli na dostosowanie projektu do oczekiwań klienta docelowego. Istotny jest również operator hotelu. Może on podpisać wówczas umowę franczyzową ze znaną siecią, by korzystać z jej znaku firmowego, mieć dostęp do systemu rezerwacyjnego czy standardów operacyjnych grupy. Kto kupuje apartamenty w systemie condo? – Biznesmeni, klienci banków z wyższej półki, grupy zawodowe, które mają nadwyżki finansowe np. prawnicy. Nie ukrywajmy, że nie jest to opcja dla przeciętnego Kowalskiego, bo koszty wejścia to ok. 200 tys. netto – mówi Kamila Górecka-Kirwiel.

Analizy rynku condohoteli z podziałem na regiony Polski, nie były jeszcze przeprowadzane.

Autor: Joanna Jałowiec, TurystykaMalopolska.pl

Źródło: „Analiza rynku Condohoteli na tle rynku hotelowego w Polsce” Cushman&Wakefield